名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

第１　はじめに

 

これまで弊社では、広大地の判定に関連して更正の請求や調停、訴訟などの紛争トラブルお悩みを抱える多くの税理士先生に微力ながらお力添えをしてきました。

 

広大地か否かが微妙なケースだけではなく、明らかに広大地に該当しない土地についてまで、広大地の適用を忘れたのでは？と主張してくるケースも見受けられます。

 

近年では、更正の請求期限を過ぎた案件について調停、訴訟を起こす案件も見受けられます。

 

たしかに平成16年改正という時期を考えると、広大地に関する紛争はまだまだ増加するのではないでしょうか？

色々な不動産鑑定士に相談した結果、最後に弊社へご相談頂き、結果我々に広大地の意見書をご依頼頂いておりますが、トラブルを抱えるより多くの税理士先生に向けて、今まで弊社が相手方の主張について反証したポイントについて書いていきたいと思います。

 

 

第２　相手方の広大地の意見書を覆すポイント

 

相手方から提出された広大地の意見書に対し、弊社が反証した主要なポイントについて以下のとおりまとめてみました。

 

 

　１．評価の基本的事項についての指摘事項と理論展開

 

・相続発生日と調査時点の資料が大きく食い違っている

・相続発生日の現況が訴訟時点の現況と全く異なっている

・評価対象地の地積がおかしい

・評価対象地の評価単位に誤りがある

・損害額算定の基礎となる路線価のまちがい

・平成16年以前に発生した相続について、平成16年改正の広大地規定を適用している

・実測したら500㎡ないとおもわれる土地について航空写真により現況面積を提示

・遺産分割により評価単位が異なるため広大地に該当しないことを立証

・日本国憲法第30条及び第84条「国民の納税義務」と租税法律主義による課税要件
・相続税（申告税）と課税要件による理論構成

・相続税法第22条「課税時期における時価」と「国税庁財産評価基本通達」への委任

・通達と法律の関係、資産評価企画官情報、質疑応答事例にかかる課税予測性

・相続税法の時価解釈の範囲と評価の統一性及び評価の簡便性について

・都市計画法、建築基準法、その他条例及び行政指導など、税法以外の不動産に関する法律、法令等の解釈

・課税時期における不動産市況に関する分析結果

 

 

　２．財産評価基本通達24-4　広大地

 

・広大地の評価と定義、解釈の整理

・「その地域」の解釈

・河川による自然的状況に起因する地域分断

・道路、鉄道、行政区域、都市計画法による用途地域など各要因による地域の一体性を分断する要因について

・「標準的な宅地の地積について」

・あきらかなマンション適地に該当する証明

・中高層の集合住宅への年次移行をデータ解析

・自用地と貸家建付地の年次移行データを解析

・最寄駅の誤り指摘

・課税時には存在していなかった公示地、基準地を指摘

・地域の標準的面積を登記簿及び現況から解析

・地域の標準的使用の面積割合を解析（居宅、店舗、共同住宅、駐車場、倉庫、農地自用地・貸地など）

・相手方の想定開発図面について開発許可が認められない事を立証

・開発道路を設ける分割案より路地状開発による分割に合理性があることの立証

・周辺の分譲地の面積、分割形態（開発道路あり）、開発年月日などの調査

・地方公共団体ごとの開発許可にかかる法令等

・建築基準法、都市計画法、条例、開発指導要綱、開発許可基準、行政指導等への不適合を指摘

・開発担当部局へのヒアリング、開発計画の実現性の確認・検証

・開発道路の幅員、周辺の接続先道路、幹線道路等の規制

・道路の種類の精査（建築基準法上の道路等）

・開発計画の実需要からの実現性検証

・開発計画の経済合理性からの実現性検証

・広大地判定フローチャートを用いた具体的な反証

・開発法準用方式による開発道路を設けた分割案と路地状開発による敷地分割の経済合理性の立証

・国税不服審判所及び過去の判例を用いた先例の提示

 

など

 

 

第３　広大地の意見書をご依頼頂く場合の流れ

 

まずはメールや電話などでご連絡下さい。

 

相手方の意見書等をご郵送下さい。

意見書・調査報告書の内容を精査させて頂きます。

 

１案件当たり書類の到着から概ね20日程度で反論可能な箇所をピックアップします。

同時に意見書作成の報酬について御見積させて頂きます。

 

見積もり金額と反論箇所、方針等について弁護士先生とご相談下さい。

ご依頼をご希望の場合、弁護士先生の方針確認と次回期日や今後の公判スケジュール等の確認をさせて頂き、共通の認識のもとで作業を開始させて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

 

第４　目次

 

 

1. 1 　広大地に関する紛争当事者となった場合の留意点
2. 2 　紛争が多発する広大地判定の歴史と沿革
3. 3 　近年多発する広大地をめぐるトラブル

1. 4 　あらためて広大地適用の3要件について考えてみる
2. 5 　広大地判定に不可欠な開発行為への理解
3. 6 　広大地判定フローチャートとマンション適地の判定
4. 7 　相手方の広大地判定に関する意見書は恐れるに足らず！（本稿）