名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

1公簿面積（登記記録に基づく面積）、固定資産税評価証明書に記載された公簿面積と現況面積

実務上、土地評価において最も採用されている面積が公簿面積です。
しかしながら、登記面積が正確とは限りません。むしろ現況の面積と法務局に登記されている登記面積と違うことが多々あります。
また公図についても同じです。現況の土地利用と公図が大きく異なることは日常茶飯事です。
このため土地評価作業においては「面積の確定」と「現況利用の確定」は非常に重要な作業といえます。路線価の高い地域ではこれらの誤差が土地の評価額に大きく影響する場合があるのです。

2実測面積（地積測量図などに基づく面積）

相続税の申告時に用いる面積について国税庁は財産評価基本通達８にて「実際の面積」を採用するように要請しています。しかしその趣旨は測量士等による実測、確定測量を要求しているのではありません。実際の面積と登記面積、課税面積との差が著しいものについては

1. 1.実地調査を実施（歩測、メジャー、レーザーによる測定など）
2. 2.平均的な縄延割合の適用等の方法による面積修正
3. 3.航空写真による測定

を行い実際の面積の把握に努めるよう要請しているのです。
公簿と実際の面積に著しく差異があり課税上弊害がある場合にはやはり実際の面積＝実測に近い面積を確定する必要があるのです。
弊社では、市街地山林の純山林評価でも必要となる、土地の面積、利用状況に応じた、現況と公簿面積のズレを適正に調整する技術を提供しています。
また、現況が異なる形状を公図の形状に落とし込んで調整したり、航空写真などを用いた簡易的実測によって、より正確な土地面積の把握を行い、最終的には適正な土地評価額の算出に寄与します。