名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

評価単位の判定は土地評価の原点です。
正しい評価単位の判定は正しい土地価額の算定に不可欠な作業です。
評価単位の正確な判定は、すなわち適正な評価額算出に直結する重要な作業と言えます。

土地の価格は「原則として地目の別」に評価します。「地目」といっても公簿地目、現況地目、課税地目など様々な種類の地目がありますが、土地(財産)評価では課税時期における現況地目の判定を行う必要があります。地目は以下の(1)宅地(2)田(3)畑(4)山林(5)原野(6)牧場(7)池沼(8)鉱泉地(9)雑種地の9区分に分類され、具体的な地目判定は不動産登記事務取扱手続準則第68条（地目）及び69条（地目の認定）に準じて行います。

すなわち土地評価では、地目の区分に応じて宅地、田、山林、雑種地は区分して評価するのが原則です。
しかし、この考え方は税務特有の考え方で、一般的に土地を売買する単位と異なるケースも多々あります。
土地評価ではこの「税務特有」の規定を十分に理解し、多角的な視点から評価単位の判定が行える専門知識が必要となります。

原則があれば、当然例外もあります。
すなわち宅地、畑など異なる地目であっても一つの評価単位とするケースです。

本来的には、宅地Aと雑種地Bは地目が異なるため、それぞれ別々の評価単位となるのが原則です。しかし、地目別評価の原則にかたくなに従うと、ゴルフ練習場と一体利用されていることによる効用が評価額に反映されません。
このため実態に即するようABがゴルフ練習場として一体利用されている場合には、その一部に建物があっても建物敷地以外の目的による土地(雑種地)の利用を主としていると認められることから、その全体が雑種地からなるものとして雑種地の評価方法に準じて評価します。

この規定は広大地判定に影響を与える重要な例外規定であり、評価額に大きな影響を与えます。

もう少し厳密にいうと「主として市街化区域において、市街地野農地、市街地山林、市街地原野及び宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目が隣接している場合で、全体を一団として評価することが合理的と認められる場合」には、たとえ地目が異なる土地であっても全体を一団の土地として評価することになります。

具体的には以下のようなケースです。

土地の面積は「課税時期における実際の面積」によって評価（財産評価基本通達8）します。
ここでいう「実際の地積」とは、登記面積や台帳地積と実際地積とが異なるものについて、実際地積によることとする基本的な考え方を打ち出したものです。
従って、すべての土地について、実測を要求しているのではありません。
実務上の取扱いとしては、航空写真による地積の測定などによって、実際地積を把握する必要があります。
弊社では土地の面積測定について以下のサービスを提供しています。

土地評価では地目による分類に加え、以下の利用単位の判定が必要です。
宅地の価額は利用の単位ごとに評価します。

なお、相続、遺贈又は贈与により取得した宅地については、原則として、取得者が取得した宅地ごとに判定します
（不合理分割を除く）。
これらの考え方は税務特有の考え方です。
土地評価ではこの「税務特有」の規定を十分に理解し、多角的な視点から評価単位の判定が行える専門知識が必要となります。

• 民法上の借地権（権利）と税法上の借地権（価額）の違い
• 使用貸借が必ずしも自用地評価とはならない理由
• 相当の地代、通常の地代の整理
• 無償返還に関する届出書と借地権の認識
• 自然発生借地権の認識
• 月極駐車場と入居者専用駐車場の取扱い
• 家庭菜園と出荷用農地、生産緑地指定など

どれだけ正確な奥行価格補正・不整形地補正を行っていても、評価単位の判定を間違えてしまえば、正しい評価明細書の作成はできません。
評価単位の判定は適正な財産評価のための第一歩と言える重要な作業です。