広大地評価
広大地の制度は平成29年12月31日に終了し、平成30年1月1日より地積規模の大きな宅地という制度に切り替わっておりますが、平成29年12月31日までの納税分についての更生請求・嘆願請求、訴訟などについてはこちらのサービスをお使いいただけます。
平成16年の改正で「広大地評価」の計算方法がとても簡単になり、大幅に納税者有利になりました。
ただし、計算は大幅に簡便化されたものの、その前提である広大地の判定は専門家でなければ困難です。
- どういう土地が広大地に該当するのか？
- マンションに適さない土地とは？
- 戸建用地に適する土地とは？
- 容積率300%、道路幅員は4mの土地は？
- 周辺に戸建とマンションが混在している地域では？
- 最寄駅まで徒歩15分かかる土地は？
- 開発道路用地って？
不動産鑑定士でなければ、戸建用地かマンション用地かの判断はできません。多額の相続税を申告した場合の様々なリスクを回避するためにも、広大地の正しい判定が不可欠です。
広大地評価フローチャート
中高層のマンション適地等については、広大地には該当しない旨を通達のなかで明らかにしています。 広大地に該当する条件の提示と該当しない条件の提示は概ね次の下記フローチャートの通りです。
※ただし、下記フローチャートは単純化したもので、 直ちに「該当する」「該当しない」の判断ができるものではありませんのでご相談ください。
※面積基準
◆市街化区域、用途地域が定められていない非線引都市計画区域
都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積で、具体的には次のとおりです。
（イ）市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル
それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル
（ロ） 用途地域が定められていない
非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル
（注）非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。
◆用途地域が定められている非線引都市計画区域
市街化区域と同様の面積となります。
広大地評価の適用判断（意見書）
税務上の広大地に該当するかどうかのご判断に迷われた場合には、お気軽にご相談ください！
ご相談は無料です。
- ①受付電話・FAX・メール等によりお問い合わせください。
- ②資料のご提示必要に応じて資料をご提示いただきます。
公図・住宅地図・土地の面積等のわかる資料 - ③机上判定広大地に該当する可能性があるかどうかを机上判定いたします。
- ④正式依頼見積もりを確認のうえ、料金をお振り込みください。
- ⑤納品お客様のご都合に合わせて納品させていただきます。（お届け・郵送）
- ⑥事後対応税務署からの問い合わせがあった場合には対応いたします。
また、ご要望があれば事前協議等に同行いたします（有料）。
広大地評価を活用して、安心の相続を
比較的大きな土地だが、広大地の規定を適用しないで相続申請しても大丈夫か？
マンション適地であれば、広大地の適用はありません。
申請後の更正請求、損害賠償のリスクを回避するために、あらかじめマンション適地であることの証明（意見書）の添付をお奨めします。
マンション適地とは…
マンションが建つ土地、という意味ではありません！
マンションを建てることがその土地にとって”最”有効使用であるか、ということです。
広大地判定は
面積が大きく、標準的な土地に区画割りすると道路等の潰れ地ができることが大きな理由ですから、マンション適地であれば広大地補正率は適用されません。
不動産鑑定士は、事例調査も踏まえ、いわゆる開発法を適用し、マンション分譲と戸建分譲の両方を試算し、 いずれの価格が高いかでもって、土地の最有効使用を判定します。
広大地の他にも評価上、特に差が発生する土地として以下のものがあります。
- 周辺に比べ面積が広い（広大地）
- 間口が狭い
- 形状が悪い
- 道路から低い、または高い
- 道路が狭い
- 貸家又は文化住宅、倉庫
- 駐車場、山林、崖地、傾斜地
- 高圧線が通っている
- 線路沿い
- 忌み地（墓地、産廃場等）
このような土地は、評価差が大きく、鑑定評価書又は調査報告書により適正な時価を把握することをお奨めします。
平成16年の改正の前から当社では広大地について関わってまいりました。
改正後は特に相談も増え、非常に多くの案件に携わったことで広大地の専門家を多く抱えております。
広大地評価専門サイトを開設しております。より詳しい情報はこちらをご覧ください。
