名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

駅徒歩圏内の立地で戸建に適した土地と証明できるか？

開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか？が微妙なケース

以上より、２以上の地目からなる評価対象地を一体利用地として宅地（自用地）と認定した。

立証方法①：周辺の公示地・基準地について利用現況と面積を調査

→　住宅地の15地点の平均面積が約236㎡と判明

立証方法②：周辺の土地面積を個別に調査

→　住宅地の20地点の平均面積が約234㎡と判明

以上より、評価対象地の地積1600㎡が著しく過大と証明。

広大地の適用要件1を満たすと判断した。

立証方法①：最寄駅からの接近性からの検証

→　概ね徒歩圏内に位置するが・・・・

立証方法②：過去の分譲マンションの立地状況を調査

→　周辺に立地する共同住宅15棟の建築年、戸数、敷地面積などを調査

→　昭和61年3月以降、分譲マンションは建設されていないことが判明

立証方法③：建築基準法等からの検証

→　建築基準法や各都道府県、市町村などの建築基準条例などを踏まえ

→　空間ＣＡＤを用いて道路斜線制限、日影規制等による空間利用の阻害範囲を調査

→　その結果、法規制の観点からは比較的多くの容積率を消化可能で、マンション建設は可能と判明

→　しかし、周辺に分譲マンションの建設はなく実需用の観点からマンション適地ではないと判断

評価対象地は徒歩圏内に立地し・・・・

法規制の範囲内で比較的高い建物の建築も可能であるが・・・

実需要の観点から分譲マンションの建設は限定的であり

マンション適地とは言えず戸建分譲素地が最有効使用であると証明した。

以上より、広大地の適用要件2を満たすと判断した。

開発法準用方式を適用：

分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝　評価対象地の価額

開発道路を設けた場合、評価対象地の価額を約90,646,000円と算定

開発法準用方式を適用：

分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝　評価対象地の価額

路地状敷地による場合、評価対象地の価額を約90,099,000円と算定

ディベロッパーによる投資採算性の観点から、開発道路を設けた分割案が有利であり、開発道路等の公共公益施設の負担を要することを証明した。

以上より、広大地の適用要件3を満たすと判断した。