三大都市圏に一部だけ該当する「木更津市（要注意）」の具体的な範囲：地積規模の大きな宅地
木更津市は特に注意が必要な都市である！
地積規模の大きな宅地の評価におけるフローチャートに従って、その適用可能面積を判断する際に、まず引っかかってくるのが、この「三大都市圏に該当する都市」ではないでしょうか？
前回の記事に書いたとおり市域の一部についてのみ500平米が認められる都市もあるため、整理が必要でした。
三大都市圏に明示されている一部の都市については・・・
になっているのです！
本稿では、首都圏のうち千葉県木更津市について具体的にどの範囲が500平米で地積規模の大きな宅地といえるのか？その範囲は1,000平米なければ地積規模の大きな宅地に該当しないのか？について書いていきます。
地積規模の大きな宅地の面積基準について500平米と1,000平米が混在する都市は？
首都圏では・・・・
埼玉県－熊谷市、飯能市
千葉県－木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市
神奈川県－相模原市
茨城県－常総市
の10都市である！
木更津市のうち三大都市圏に指定された市域
なぜ市域の一部についてのみ500平米で適用が可能な状態となってしまったかというと・・・・
そもそも首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯で指定された市町村名は・・・
昭和四十七年九月一日における行政区画その他の区域によつて表示されたもの
なのです。
しかしながら・・・・
木更津市の場合は前記の埼玉県熊谷市や飯能市とは異なり、ちょっと特殊な分類をしなければならない都市なのです！
なぜなら！木更津市は既成市街地又は近郊整備地帯の指定がある旧市町村と指定のない旧市町村が合併して誕生した都市ではなく、同じ市域の中で近郊整備地帯の指定がある地域と除外されている市域が併存する都市なのです。
従って、木更津市の場合には、現在の市域に合併する前の各市町村の状況と、昭和40年代における既成市街地又は近郊整備地帯の指定状況を紐解いても、市町村合併の推移変遷からは500平米で地積規模の大きな宅地といえる範囲と1,000平米ないと地積規模の大きな宅地に該当しない範囲を明らかにすることができないのです！
これは実務上、なかなかポイントが高い知識です！
ここを紐解くと、地積規模の大きな宅地について理解が大きく進むことになります！
地積規模大きな宅地で千葉県木更津市は特に注意が必要！
木更津市の市域については「近郊整備地帯」の一部除外が行われており、単純な市町村合併の推移からは500平米で地積規模の大きな宅地と判断できる範囲を特定できない！
木更津市の市町村合併の推移
木更津市とは？
千葉県中西部にある市で、東京湾に面し房総半島中部の上総地方に位置します。
東京湾アクアラインの海ほたるパーキングエリアは有名ですね。
千葉県木更津市の位置
木更津市の沿革は？
首都圏整備法との関係から昭和47年以降について木更津市の市域の変遷について見てみます！
実は木更津市は昭和46年9月以降は合併・編入がないのです。
いわゆる平成の大合併もなかったわけです。
- S46年9月10日 （旧）君津郡富来田町を編入
では何故、木更津市は現在の市域のうち500平米で地積規模の大きな宅地といえる区域と1,000平米なければ地積規模大きな宅地といえない地域に分かれているのでしょうか？
千葉県木更津市の市域（昭和46年9月以降）
木更津市に合併する以前に三大都市圏に指定されていた都市は？
そもそも500平米で地積規模の大きな宅地といえるためには、三大都市圏に所在していることが必要です。
木更津市では昭和46年以降は市町村合併・編入を行っていないわけですから・・・・
同じ首都圏の埼玉県熊谷市、飯能市とは異なる分析が必要なのです！
答えは・・・・
木更津市の市域について単純に「近郊整備地帯」の一部除外が行われているからです！
その範囲は木更津市のちょうど東側となっており、下記により確認できます。
従って木更津市の西半分のみが首都圏整備法の既成市街地又は近郊整備地帯に指定されていたと解釈するのです！
千葉県木更津市と三大都市圏の範囲
従って、木更津市の市域のうち500平米で地積規模の大きな宅地といえる区域は木更津市の西側（アクアライン側）の範囲であり、そのほかの東側については原則通り、1,000平米以上で地積規模の大きな宅地といえることになります。
千葉県木更津市については西側のみ500平米で地積規模の大きな宅地となるがそれ以外の東側の市域では原則通り1,000平米から地積規模の大きな宅地となる！
千葉県木更津市と三大都市圏の範囲
三大都市圏の範囲については非常にリクエストが多かったため、弊社で三大都市圏に該当するかをすぐに判定できる地図アプリケーションを作成しました。是非ご利用ください。(2019年3月28日付)
■ フルサイトはこちら ■
■操作方法はこちら■
三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）の範囲がすぐわかる
（参考）市域の一部についてのみ500平米が認められる都市と市町村合併
「地積規模の大きな宅地」で明示された都市、特に市域の一部についてのみ500平米が認められる都市については市町村合併を意識した調査を行えば、都市のうちどの部分が500平米で地積規模の大きな宅地となるのかがわかるのです！
そこで、これを具体的に可視化していきたいと思います。
次回は千葉県成田市について書いていきます！
市域の一部についてのみ500平米が認められる市は？
埼玉県－熊谷市、飯能市
千葉県－木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市
神奈川県－相模原市
茨城県－常総市
京都府－京都市、宇治市、城陽市、長岡京市、南丹市、大山崎町
大阪府－岸和田市、池田市、高槻市、貝塚市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、河内長野市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、東大阪市、泉南市、四条畷市、交野市、阪南市、島本町、豊能町、能勢町、熊取町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村
兵庫県－神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町
奈良県－奈良市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、五條市、御所市、生駒市、香芝市、葛城市、宇陀市、平群町、三郷町、斑鳩町、高取町、明日香村、吉野町、下市町
愛知県－岡崎市、豊田市
三重県－いなべ市
地積規模の大きな宅地の評価：フローチャート
そもそも三大都市圏とは？
地積規模の大きな宅地を評価する場合の三大都市圏とは、次の地域をいいます。
①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
③中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
これら既成市街地、近郊整備地帯、既成都市区域、近郊整備区域、都市整備区域に規定された市町村の市街化区域に広大地が所在する場合、500平米以上で地積規模の大きな宅地の要件を満たすことになります。
地積規模の大きな宅地-500平米で適用可能な地域（一部は？）
前記のとおり財産評価基本通達20-2「地積規模の大きな宅地の評価」は形式基準であることから、広大地のように開発許可基準面積や条例による面積の引き下げなど実態を調査する必要がないのである程度画一的判断が可能です。
しかしながら・・・・
上記のとおり市全域ではなく市域の一部について500平米から適用可能な都市があります。
例えば・・・
首都圏の埼玉県の熊谷市、飯能市などです！
地元であれば調査も容易でしょうが、全国的に相続案件を手掛けていらっしゃる先生にとっては煩わしい調査です。
そこで、市全域ではなく市域の一部について500平米から適用可能な都市について、その範囲を可視化してみます。なお国税庁の資料ですと下記の赤い都市になります。
（参考）首都圏整備法と首都圏整備法施行令の抜粋
次に首都圏における地積規模の大きな宅地に関連する首都圏整備法と首都圏整備法施行令について見ていきましょう！
首都圏整備法施行令とは？
（東京都の区域の周辺の地域）
第一条 首都圏整備法 （以下「法」という。）第二条第一項 の政令で定めるその周辺の地域は、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県の区域とする。
（既成市街地の区域）
第二条 法第二条第三項 の政令で定める市街地の区域は、東京都の特別区の存する区域及び武蔵野市の区域並びに三鷹市、横浜市、川崎市及び川口市の区域のうち別表に掲げる区域を除く区域とする。
