広大地判定を行う場合には、対象となる土地の状況に応じて事前の準備が必要となります。
特に、広大地の面積判定は重要であり、財産評価基本通達８にいう「実際の面積」に近づける努力が必要です。
② 平均的な縄延割合の適用等の方法による面積修正
土地の面積は現況の面積と法務局に登記されている登記面積と違うことが多々あることは前回書きました。
実測、確定測量を行っていない場合、明治時代！！！の地租改正時に測量した面積で登記されている確率が高く正確な面積で登記されていない事が多いのが実情です。
では・・・・
- 自分の土地面積がが公図とどれぐらいズレているか？
これを大まかに把握する方法があるのです！
土地面積と固定資産税との関係！
皆様が毎年負担されている土地の固定資産税について考えてみましょう！
もし・・・・土地の現況面積が公簿面積と大きくズレていたら・・・・
毎年支払っている固定資産税の額とその算出方法が正しいか？？？という問題に直結しますね・・・
- 現況面積が登記面積より大きい場合
これは正直・・・納税者が特をしていることになりますね・・・
- 現況面積が登記面積より小さい場合
この場合は・・・固定資産税の課税時価の水準が時価の70%となっている関係もありますが・・・
損していると感じる納税者は多いでしょうね・・・・
特に課税面積より３０％超小さい場合には問題になりそうです・・・・
では・・・・
自分の土地の現況面積は登記面積とどれくらいの差異があるか・・・・
知りたいですよね！！
公図と現況のずれ公表システム
ここで役に立つのが・・・・
- 「公図と現況のずれ公表システム」
国土交通省がＨＰで公開しています！
これを見れば自分の土地面積が公図とどれぐらいズレているか、大まかに判断できます！
県→市町村 と絞り込んでいけばＯＫです！
さすがに名古屋市の中区周辺は比較的精度が高いです。
大まかな「現況と公図のずれ」の比率は以下の通りです！
なんと！ズレが１０ｍ以上の地域が全体の2.5%もあるのです！！！！
また「大きなずれがある地域」が49.8%！
あなたが相続した土地が・・・・・
大きな面積のずれによって・・・・
広大地に該当しないと早とちりしてしまったら・・・・・・・・・
非常に残念なことです・・・・・
このような現地の面積と公図の面積がズレていることが判明しても、それを土地評価、広大地の評価において、具体的にどうやって反映し、「実際の面積」に近づけて作業するか！ここが難しいのです！
頭では理解していても、これを実践できる人はなかなか居ないのが現状でしょう・・・・
次回では公図の面積が実際の面積と異なる場合の「面積補正」の具体的手法を書きたいと思います。
現況と公図の「大きなずれがある地域」が！なんと49.8%！
もある！ほぼ半分の確率で現況と公図は大きくずれていることになる！
