名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

駅徒歩圏内の立地で戸建に適した土地と証明できるか？

周辺には分譲マンションも多く見られ、直近2年以内にも分譲マンションの建設が行われている。

また、評価対象地の奥行の長さから開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか？判断が微妙なケース

以上より、評価対象地を宅地（自用地）と認定した。

立証方法①：周辺の公示地・基準地について利用現況と面積を調査

→　住宅地の16地点の平均面積が約205㎡と判明

立証方法②：周辺の土地面積を個別に調査

→　住宅地の40地点の平均面積が約212㎡と判明

以上より、評価対象地の地積1,100㎡が著しく過大と証明。

広大地の適用要件1を満たすと判断した。

立証方法①：最寄駅からの接近性からの検証

→　徒歩圏内に位置する住宅地域である・・・・

立証方法②：過去の分譲マンションの立地状況を調査

→　周辺に立地する共同住宅36棟の建築年、戸数、敷地面積などを調査

→　そのうち7棟が分譲マンションであり、比較的分譲マンションが多く見られた。

→　しかも相続発生以前の直近2年前にも分譲マンションの建設が行われていたことが判明

立証方法③：建築基準法等からの検証

→　建築基準法や各都道府県、市町村などの建築基準条例などを踏まえ

→　空間ＣＡＤを用いて道路斜線制限、日影規制等による空間利用の阻害範囲を調査

→　その結果、一定の高度利用が可能な土地であると判断

評価対象地は徒歩圏内に立地し・・・・

法規制の範囲内では一定の高度利用も可能である・・・

加えて評価対象地周辺ではマンションの分譲も多く行われており、判断が難しい状況にあった。

そこで、周辺地域にて行われている宅地分譲をすべて調査したところ評価対象地と同程度の規模の土地については、分譲マンションの建設よりも戸建分譲が圧倒的に多く選択されており、特に相続発生日以前の6ヶ月においては同規模の新規宅地分譲が3件行われていたことが判明。

これらの市場実態を統計にて整理し、分譲マンションよりも戸建分譲に適した土地であるとの客観的根拠を準備できた。

以上より、広大地の適用要件2を満たすと判断した。

開発法準用方式を適用：

分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝　評価対象地の価額

開発道路を設けた場合、評価対象地の価額を約82,899,000円と算定

開発法準用方式を適用：

分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝　評価対象地の価額

路地状敷地による場合、評価対象地の価額を約72,874,000円と算定

ディベロッパーによる投資採算性の観点から、開発道路を設けた分割案が有利であり、開発道路等の公共公益施設の負担を要することを証明した。

以上より、広大地の適用要件3を満たすと判断した。