| 所 在 | ○○県○○市○○区○○○丁目地内 |
|---|---|
| 面 積 | 約1200㎡ （約360坪） |
| 形 状 | ほぼ整形、中間画地 |
| 最寄駅への距離 | 約1200ｍ |
| 行 政 条 件 | 市街化区域 第一種住居地域 建ぺい率 60％ 指定容積率 200％ |
| 要開発基準面積 | 500㎡ |
| 原稿総ページ数 | 94ページ |
| 原則的評価と広大地評価の差額 | 約 ▲２９,３００,０００円 |
広大な市街地農地の評価
開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか？が微妙なケース
評価対象地の状況及び評価単位
・評価対象地は路線価地域の普通住宅地区に位置する。
・周辺土地の面積等から要件1を充足する事に異論はない。
・課税時期における現況地目は畑であった。
・畑について生産緑地指定のない市街地農地である。
・遺産分割協議により上記土地を相続人１人が単独で相続、不合理分割もない。
・概算で宅地比準方式に基づく評価額よりも広大地による評価額が低額であった。
以上より、評価対象地を畑（広大な市街地農地）と認定した。
広大地の適用3要件
評価対象地が広大地として認められるには以下の3要件を満たす必要があります。
- 1標準的画地に比して著しく地積が過大であること
- 2戸建分譲素地が最有効使用であること
- 3戸建分譲の際に、開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
広大地判定のフローチャート
要件1：標準的画地に比して著しく地積が過大であること
立証方法①：周辺の公示地・基準地について利用現況と面積を調査
→ 住宅地の26地点の平均面積が約189㎡と判明
立証方法②：周辺の土地面積を個別に調査
→ 住宅地の22地点の平均面積が約242㎡と判明
以上より、評価対象地の地積1200㎡が著しく過大と証明。
広大地の適用要件1を満たすと判断した。
要件2：戸建分譲素地が最有効使用であること
立証方法①：最寄駅からの接近性からの検証
→ 概ね徒歩圏内に位置するが・・・・
立証方法②：過去の分譲マンションの立地状況を調査
→ 周辺に分譲マンションの建設は皆無である。
立証方法③：建築基準法等からの検証
→ 建築基準法や各都道府県、市町村などの建築基準条例などを踏まえ
→ 空間ＣＡＤを用いて道路斜線制限、日影規制等による空間利用の阻害範囲を調査
→ その結果、法規制の観点からは比較的多くの容積率を消化可能で、マンション建設は可能と判明
→ しかし、周辺に分譲マンションの建設はなく実需用の観点からマンション適地ではないと判断
空間ＣＡＤによる分譲可能部分の判定
評価対象地は概ね徒歩圏内に立地し・・・・
法規制の範囲内で比較的高い建物の建築も可能であるが・・・
実需要の観点から分譲マンションの建設は困難でありマンション適地とは言えず戸建分譲素地が最有効使用であると証明した。
以上より、広大地の適用要件2を満たすと判断した。
要件3：開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのかが微妙なケースであるため「①開発道路を設けた分割案」と「②路地状敷地のみの分割案」の2パターンを作成
立証方法①：開発道路を設けた分割案と投資採算性
開発法準用方式を適用：
分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝ 評価対象地の価額
開発道路を設けた場合、評価対象地の価額を約34,122,000円と算定
立証方法②：路地状敷地による分割案と投資採算性
開発法準用方式を適用：
分譲総額 －（ 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 ）＝ 評価対象地の価額
路地状敷地による場合、評価対象地の価額を約33,799,000円と算定
立証方法③：開発道路を設けた分割の合理性と周辺開発
・開発法準用方式による価額が「 ①開発道路＞②路地状敷地」 である。
・周辺の宅地分割は①開発道路を設けた分割案が多数である。
・評価対象地の所在地は路地状敷地が選好される地域ではない。
ディベロッパーによる投資採算性の観点から、開発道路を設けた分割案が有利であり、開発道路等の公共公益施設の負担を要することを証明した。
以上より、広大地の適用要件3を満たすと判断した。
広大地に該当する旨の証明
以上から・・・・
- 評価対象地が広大な市街地農地で・・・
- 開発道路が必要か路地状敷地で足りるのか？判断に迷う場合でも・・・・
- 評価対象地の個別性を精緻に検証することで・・・・
広大地の適用３要件に該当することを証明可能である。
市街地農地等を広大地として評価する場合、財産評価基本通達上の造成費については控除しないで評価することになります。
なぜなら広大地補正率は「宅地造成に要する費用」も考慮して減価率を決めており、既に減価として織り込まれている事が理由です。
