広大地の適用要件2は「戸建分譲素地が最有効使用であること」ですが、課税庁の見解では・・・・
周囲の状況や専門家（不動産鑑定士）の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建て住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えありません。
では、明らかにマンション用地に適している土地とは？？？
もちろん最寄駅からの接近性や過去の分譲マンションの立地状況も重要ですが、建築基準法からの検証が不可欠です。
何故なら容積率が高く、中高層の建物が建築できる土地はディベロッパーが土地を購入するか否かを判断する決め手になるからです。
実行可能容積率が高ければ、それはすなわちマンション用地に適していると言え、要件2に該当しないことになります。
広大地の適用要件2：建築基準法等からの検証
では実行可能容積率はどうやって調べるのでしょうか？
これを精緻に調べるには空間ＣＡＤが不可欠です。
例えば指定容積率が800％の地域であっても、前面道路の幅員が狭ければ高い建物を建築することはできません。
用途地域による制限はもちろんのこと、日影規制、道路斜線制限、隣地斜線制限など建築基準法に抵触しない範囲を確定する必要があるのです。
建築形態に影響を与える主な規制
これらをすべてクリアーしてはじめて適法な建物が建築可能となります。
- 用途地域、建ぺい率、容積率
- 道路斜線制限、北側斜線制限
- 絶対高さ制限、高度地区
- 日影規制
すなわち建築基準法等を調査することで「明らかにマンション用地に適していると認められる土地」か否かを判断できます。
ここまで調査してようやく広大地の適用要件2に該当するかを立証できます。
