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地積規模の大きな宅地の評価-適用要件チェックシートと実務上の留意点について

「地積規模の大きな宅地の評価」新設を受けて、国税庁のHPでは財産評価基本通達20-2に該当するか否かについてチェックシートが掲載されました。

なるほど、従前の広大地の実態基準は見事に廃止されており、一見地積規模の大きな宅地の評価については何の迷いもなく適用可能か否かが判断できそうです。非常に良く出来ています！

しかしながら・・・・・

不動産鑑定士の立場から見ると、このチェックシートを用いてもなお税理士先生が判断に迷うケースがあるのでは？と思い、税理士・会計士の先生方が実務で直面するであろう新たな留意点について書いていきたいと思います。

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシートのサンプル

第1「地積規模の大きな宅地の評価」の定義から

（地積規模の大きな宅地の評価）

20－2　地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいい、次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。）で14-2((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平29課評2-46外追加）

（1）　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条((定義))第12項に 規定する開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地

（2）　都市計画法第8条((地域地区))第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地

（3）　容積率（建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条((容積率))第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が10分の40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22年法律第67号）第281条((特別区))第1項に規定する特別区をいう。）においては10分の30）以上の地域に所在する宅地

(算式)

規模格差補正率＝（A×B＋C）÷地積規模の大きな宅地の地積（A）×0.8

上の算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

三大都市圏に所在する宅地

三大都市圏以外の地域に所在する宅地

留意事項

(注)

1　上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。

2　「三大都市圏」とは、次の地域をいう。

イ　首都圏整備法（昭和31年法律第83号）第2条((定義))第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

ロ　近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）第2条((定義))第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

ハ　中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）第2条((定義))第3項に規定する都市整備区域

第2　地積規模の大きな宅地の評価の実務上の留意点

上記の「地積規模の大きな宅地の評価」の定義及びチェックシートから実務上、ちょっと悩ましいと思われる点について以下のとおりまとめてみました。

1. 1 面積要件について（三大都市圏500以上、それ以外は1,000㎡以上）
2. 2 地積について（財産評価基本通達8）課税時期における実際の面積とは？
3. 3 「地積規模の大きな宅地」と評価単位
4. 4 用途地域の判定（工業専用地域とそれ以外の用途地域にわたる場合）
5. 5 容積率の案分計算（指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合）

 上記の地積規模の大きな宅地の評価における実務上の留意点について以後書いていこうと思います！

すべての三大都市圏に該当する範囲（WEBアプリケーション）