名古屋市の愛知不動産鑑定所は土地相続、鑑定評価、広大地評価のご相談を無料でお受けする不動産鑑定士事務所です。

先日の「広大地の適用３要件について」にてお伝えしたように、要件3の判断では評価対象地がどのケースに該当するかを判断しなければなりません。

 

 

実務上、一番悩ましいのはケース2の場合です。

当然、弊社に持ち込まれる案件の殆どがケース２の場合です。

 

 

なぜ適用要件３に該当するかの判断が悩ましいのか？

広大地とは、最有効使用が戸建の開発素地で潰れ地が生じる土地でなければなりません。

すなわち、ディベロッパーが開発する際に最も利益がでる分割方法が開発道路等を設けた分割でなくては広大地に該当しないことになります。

 

しかし、その分割案は評価対象地の地域性と土地固有の個別性に依存するために判断が一様ではなく、課税庁側の担当者によっても判断が異なるからです。

 

国税不服審判所の見解

広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じる宅地を前提としていることから、「公共公益的施設用地の 負担が必要と認められるもの」とは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。

 

したがって、例えば、次のような場合は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められるため、広大地には該当しないことになります。

 

 なお、「路地状開発を行うことが合理的と認められる」かどうかは次の事項などを総合的に勘案して判断します。

 

 以上が課税庁、国税不服審判所の見解です。

 

 

開発道路が必要か、路地状敷地で足りるのかの実務上の判断

弊社では「ケース2　開発道路が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか？が微妙な土地」については・・・

必ず分割案を複数作成し、それぞれについて開発法準用方式を適用し、どの分割案が最も分譲販売総額が高くなるかを計算します。

 

 

開発法準用方式とは・・・・

開発法準用方式とは・・・・

鑑定評価方式の考え方を財産評価に準用する方法で、簡単に説明すると・・・

となります。

評価対象地は面積が著しく大きいことが前提ですから、その買手は当然、開発を前提とするディベロッパー等の法人になります。法人の行動原理は「企業利益の追求」であり、最も分譲販売総額が高くなる分割を行うはずです。

 

そして、最も販売総額が高くなる分割を前提に評価対象地を購入（仕入）するのです。

従って、複数作成した分割案のうち「開発道路を設けた分割案」が最も分譲販売総額が高い分割方法（評価対象地の仕入価格が最も高い）がであれば、適用要件３に該当することを証明できます。