評価対象地が広大地として認められるには以下の3要件を満たす必要があります。
広大地の適用3要件
- 1標準的画地に比して著しく地積が過大であること
- 2戸建分譲素地が最有効使用であること
- 3戸建分譲素地として開発する場合に、開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
以下、具体的な検討方法について考えてみましょう。
要件1 標準的画地に比して著しく地積が過大であること
ここでいう、標準的な画地規模とは・・・・
名古屋市では原則として130㎡を基準として考えるのが良いと思います。
実務的には周辺地域の地価公示、地価調査の面積を調査し、かつ、周辺街区における戸建住宅の敷地面積について調査し、その平均面積を参考に判断します。
この場合、各市の開発最低区画面積も加味する必要があります。
では、仮に130㎡が標準的な画地規模と判断された場合、著しく地積が課題と判断するためには、どれくらいの画地規模が必要でしょうか？
ここで重要となるのが開発許可基準面積です。
名古屋市は原則として市街化区域が500㎡で要件1を満たすことになります。
要件2 戸建分譲素地が最有効使用であること
評価対象地が戸建分譲に適した土地か？マンション適地なのかを判断する場合には以下の分析が必要です。
- 最寄駅からの距離による判断
最寄駅からの距離については概ね徒歩10分以内がマンション適地ですが、地域の実情や駅の性格（ターミナル駅、始発駅、快速・特急停車駅）を十分に考慮する必要があります。
- 周辺の分譲マンションの建設、販売の動向（市場分析）
周辺の分譲マンションの調査は非常に重要です。評価対象地周辺の共同住宅をすべて調査します。
内容は敷地面積、建築年月日、分譲か賃貸か、総戸数などです。
相続発生年に近い時点で分譲マンションが建設されているか否かが重要です。
- 空間ＣＡＤによる消化可能容積率の確認
土地には個別性があります。
例え、隣の土地が分譲マンションであっても評価対象地は分譲マンションが建設できない場合もあるのです。
これを証明するには空間ＣＡＤしかありません。
建築基準法を踏まえてどれだけの実行可能容積率があるのかを調査する必要があります。
要件3 開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
税理士先生が実務上、一番悩まれるのはこの要件3ではないでしょうか？
要件3の判断に際しては、評価対象地がどのケースに該当するかを判断する能力が必要となります。
- ケース1明らかに開発道路を設けないと区画割できない土地
- ケース2開発道路が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか？が微妙な土地
- ケース3明らかに開発道路を設けないで区画割できる土地
ケース1及び3については不動産鑑定士でなくても判断可能なケースであり、広大地の判定依頼は必要ないかもしれません。税理士先生がお悩みになるのはケース2です。
弊社では広大地判定について圧倒的な実績があり、他の事務所の追随を許しません。
こんな話もよくあります。
税理士先生：他の不動産鑑定士に聞いたら「この土地は広大地に該当しない」と言われたけど・・・・
何だか腑に落ちないから、もう一度調べてほしい・・・・
弊社鑑定士：はい。
すこし調べてみますね！
他事務所で広大地に該当しないと判断され、後日、弊社が自信を持って広大地に該当する旨をお伝えし、実際是認されるケースは良くあります。
なぜなら・・・・
愛知不動産鑑定所の強み
弊社が他事務所と決定的に違うのは・・・・
- 圧倒的な広大地判定件数
- 創業40年の技術と信頼
- 空間ＣＡＤ、世界測地系ＣＡＤなど最新設備の導入
- 不動産鑑定士4名による的確な業務体制
- 土地家屋調査士、測量士との業務連携（ＧＰＳ測量）
などなど・・・
広大地判定は「クライアントへの信頼」のためにも安心できる不動産鑑定士にご依頼されることをお勧めします！
