| 所 在 | ○○県○○市○○町○丁目地内 |
|---|---|
| 面 積 | 未分割 約1,600㎡ （約480坪） 分割後 約1,000㎡ （約300坪） |
| 形 状 | ほぼ整形地、中間画地 |
| 最寄駅への距離 | 約500ｍ |
| 行 政 条 件 | 市街化区域 第二種中高層住居専用地域 建ぺい率 60％ 指定容積率 200％ |
| 要開発基準面積 | ○○市宅地開発事業指導要綱より500㎡ |
| 原稿総ページ数 | 172ページ |
| 原則的評価と広大地評価の差額 | 約 ▲６２,０００,０００円 |
未分割の土地について遺産分割協議が整い、評価単位の判定に変更があった事例。
広大地適用の大前提となる評価単位を正しく判定する必要がある事例であり、相続税申告における実務全体の俯瞰が重要である。
評価対象地の状況及び評価単位
・評価対象地は路線価地域の普通住宅地区に位置する。
・周辺土地の面積等から要件1を充足する事に異論はない。
・課税時期における現況地目は宅地で、自用地である。
・遺産分割協議により上記土地を相続人２人が別々に相続、不合理分割もない。
評価単位は以下の２単位となる
分割地Ａについて広大地に該当するか否かを検証する。
分割地Ｂは地積は約600㎡であるが形状から「開発道路」の想定が困難であり広大地に該当しないと判断した。
以上より、評価対象地「分割地Ａ」を宅地（自用地）と認定した。
広大地の適用3要件
評価対象地が広大地として認められるには以下の3要件を満たす必要があります。
- 1標準的画地に比して著しく地積が過大であること
- 2戸建分譲素地が最有効使用であること
- 3戸建分譲の際に、開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
広大地判定のフローチャート
要件1：標準的画地に比して著しく地積が過大であること
評価対象地の地積1,000㎡が著しく過大と証明。
広大地の適用要件1を満たすと判断した。
要件2：戸建分譲素地が最有効使用であること
評価対象地は最寄駅の徒歩圏外に立地し明らかにマンション適地ではないと判断した。
以上より、広大地の適用要件2を満たすと判断した。要件3：開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
要件3：開発道路等の公共公益施設の負担を要すること
立証方法③：開発道路を設けた分割の合理性と周辺開発
・開発法準用方式による価額が「 ①開発道路＞②路地状敷地」 であった。
・周辺の宅地分割では開発道路を設けた分割が多く見られる。
ディベロッパーによる投資採算性の観点から、開発道路を設けた分割案が有利であり、開発道路等の公共公益施設の負担を要することを証明した。
以上より、広大地の適用要件3を満たすと判断した。
広大地に該当する旨の証明
以上から・・・・
- 広大地評価に際してはいわゆる3要件に該当するかの検証のみならず
- 適正評価の前提となる評価単位の判定が重要である。
評価単位の正しい判定を行ったうえで・・・・
広大地の適用３要件に該当することを証明しなければならない。
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