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広大地実例 1 開発道路が必要か判断に迷うケース

所     在 ○○県○○市○○町○丁目地内
面     積 約1600㎡ (約480坪)
形     状 ほぼ整形、中間画地
最寄駅への距離 約1100m
行 政 条 件 市街化区域
第一種住居地域
建ぺい率   60%
指定容積率 200%
要開発基準面積 ○○市宅地開発事業指導要綱より500㎡
原稿総ページ数 93ページ
原則的評価と広大地評価の差額 約 ▲70,000,000円

キャプチャー全体

駅徒歩圏内の立地戸建に適した土地と証明できるか?

開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのか?微妙なケース

 

評価対象地の状況及び評価単位

・評価対象地は路線価地域の普通住宅地区に位置する。

・周辺土地の面積等から要件1を充足する事に異論はない。

・課税時期における現況地目は宅地及び畑であった。

・宅地については被相続人居住の建物敷地(自用地)であった。

・畑については出荷を伴わず専ら自家消費を目的とする家庭菜園的な農地であった。

・畑について生産緑地指定のない市街地農地である。

・遺産分割協議により上記土地を相続人1人が単独で相続、不合理分割もない。

 

以上より、2以上の地目からなる評価対象地を一体利用地として宅地(自用地)と認定した。

 

広大地の適用3要件

評価対象地が広大地として認められるには以下の3要件を満たす必要があります。

 

  1. 1標準的画地に比して著しく地積が過大であること
  2. 2戸建分譲素地が最有効使用であること
  3. 3戸建分譲の際に、開発道路等の公共公益施設の負担を要すること

 

 

広大地判定のフローチャート

フローチャート

 

 

要件1:標準的画地に比して著しく地積が過大であること

立証方法①:周辺の公示地・基準地について利用現況と面積を調査

→ 住宅地の15地点の平均面積が約236㎡と判明

立証方法②:周辺の土地面積を個別に調査

→ 住宅地の20地点の平均面積が約234㎡と判

以上より、評価対象地の地積1600㎡が著しく過大と証明。

広大地の適用要件1を満たすと判断した。

 

要件2:戸建分譲素地が最有効使用であること

立証方法①:最寄駅からの接近性からの検証

→ 概ね徒歩圏内に位置するが・・・・

立証方法②:過去の分譲マンションの立地状況を調査

→ 周辺に立地する共同住宅15棟の建築年、戸数、敷地面積などを調査

→ 昭和61年3月以降、分譲マンションは建設されていないことが判明

立証方法③:建築基準法等からの検証

→ 建築基準法や各都道府県、市町村などの建築基準条例などを踏まえ

→ 空間CADを用いて道路斜線制限、日影規制等による空間利用の阻害範囲を調査

→ その結果、法規制の観点からは比較的多くの容積率を消化可能で、マンション建設は可能と判明

→ しかし、周辺に分譲マンションの建設はなく実需用の観点からマンション適地ではない判断

 

空間CADによる分譲可能部分の判定

広大地 マンション適地

評価対象地は徒歩圏内に立地し・・・・

法規制の範囲内で比較的高い建物の建築も可能であるが・・・

実需要の観点から分譲マンションの建設は限定的であり

マンション適地とは言えず戸建分譲素地が最有効使用であると証明した。

以上より、広大地の適用要件2を満たすと判断した。

 

要件3:開発道路等の公共公益施設の負担を要すること

開発道路の開設が必要か、路地状敷地による分割で足りるのかが微妙なケースであるため「①開発道路を設けた分割案」と「②路地状敷地のみの分割案」の2パターンを作成

 

立証方法①:開発道路を設けた分割案と投資採算性

開発法準用方式を適用:

分譲総額 -( 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 )= 評価対象地の価額

開発道路を設けた場合、評価対象地の価額を約90,646,000円と算定

キャプチャー開発道路

 

立証方法②:路地状敷地による分割案と投資採算性

開発法準用方式を適用:

分譲総額 -( 造成費 + 販売費及び一般管理費 + 販売利益 )= 評価対象地の価額

路地状敷地による場合、評価対象地の価額を約90,099,000円と算定

キャプチャー旗竿地

 

立証方法③:開発道路を設けた分割の合理性と周辺開発

・開発法準用方式による価額が「 ①開発道路>②路地状敷地」 である。

・周辺の宅地分割は①開発道路を設けた分割案が多数である。

・評価対象地の所在地は路地状敷地が選好される地域ではない。

 

ディベロッパーによる投資採算性の観点から、開発道路を設けた分割案が有利であり、開発道路等の公共公益施設の負担を要することを証明した。

 

以上より、広大地の適用要件3を満たすと判断した。

 

広大地に該当する旨の証明

以上から・・・・

 

  • 評価対象地が概ね徒歩圏内に位置する場合で・・・
  • 開発道路が必要か路地状敷地で足りるのか?判断に迷う場合でも・・・・
  • 評価対象地の個別性を精緻に検証することで・・・・

 

広大地の適用3要件に該当することを証明可能である。

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