地代改定と鑑定評価（その５）－自動増額特約は有効なのか？
自動増額特約の有効性は？
例えば、借地契約の中に「3年ごとに15%地代を増額する」との特約があった場合・・・・
この自動増額特約は有効なのでしょうか？？？？？
バブル崩壊以降の急速な地価下落や近年のいわゆる一等地の急激な地価上昇など地代を取り巻く環境が大きく変動するにもかかわらず一方的に増額する特約は有効といえるのでしょうか？
自動増額特約を結ぶ理由は？
そもそも地主に圧倒的に有利ともおもわれる自動増額特約ですが・・・・
何故、借主はそのような特約を付してまで借地契約するのでしょうか？？？
理由は様々ですが・・・
思いつくものを列挙してみると！
- 1 他社との競合によりより良い条件を地主に提案する必要があった（コンビニ出店など）
- 2 最初は毎月の地代が低い事が都合良い場合（事業の立ち上げなど、軌道に乗れば地代上昇も許容）
- 3 地代改定の話し合いができない可能性があるなど・・・
こんな所でしょうか？
自動増額特約の趣旨
地代の自動増額特約の趣旨は本来・・・・
- 地代の改定を巡る協議の煩わしさを回避する
ことを目的とする場合が多く、地代改定に伴うトラブル防止としての働きを期待するものです。
このため、その内容が合理的なものであれば当然有効となります。
しかしながら・・・・その有効性は絶対的な物なのでしょうか？
答えはＮＯと言わざるを得ません！
従って、たとえ・・・・・
- 自動増額特約があっても、これに反して真逆の地代減額請求を行う余地は充分
にあります。
では、その判断基準は・・・・
次回に書きたいと思います。
例え、「自動増額特約」があっても地代減額請求を行う可能性は充分にある。
■ 関連情報 ■
