広大地の面積-500㎡以上で広大地が適用できる区市町村は?(京都、大阪、兵庫、奈良)

第1 はじめに

 

三大都市圏の市街化区域については500㎡で広大地の面積要件を充足する市区町村があります!

全国からの広大地評価に対応するためには、机上調査の初期段階で広大地が所在する市町村に応じて広大地の適用要件である面積基準を確定することが重要です。

 

広大地が市街化区域に所在する場合、当該広大地が三大都市圏に含まれているか、言い換えれば500㎡以上で広大地が適用できるのか?を早い段階で見極める必要があります。

 

本稿では広大地の適用要件である面積要件について、三大都市圏の市街化区域について詳しく書いていきます。

 

 

1.広大地規定における三大都市圏とは?

 

広大地判定を行う場合の三大都市圏とは、次の地域をいいます。

 

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

②近畿圏整備法第2条第3項に規定す既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

③中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

 

これら既成市街地、近郊整備地帯、既成都市区域、近郊整備区域、都市整備区域に規定された市町村の市街化区域に広大地が所在する場合、500㎡以上で広大地適用の要件を満たすことになります。

 

 

2.広大地判定における近畿圏とは?

 

広大地判定における三大都市圏のうち近畿圏とは・・・・

福井県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の区域を意味します。(近畿圏整備法第2条より)

 

 

3.広大地における近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域とは?

 

では、前記第1-1②の近畿圏整備法第2条第3項について調べてみましょう。

 

近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域とは同施行令第1条より大阪市、神戸市、京都市の区域及びこれらと連接する都市の区域のうち、産業及び人口の過度の集中を防止し、かつ、都市の機能の維持及び増進を図る必要がある市街地の区域別表に掲げる区域となります。

なお、別表については文末をご参照下さい。

 

 

4.広大地における近畿圏整備法第2条第4項に規定する近郊整備区域とは?

 

次ぎに、前記第1-1②の近畿圏整備法第2条第4項について調べてみましょう。

近畿圏整備法第2条第4項に規定する近郊整備区域とは・・・・・・・

同法第11条第1項の規定により指定された区域をいいます。

具体的には下記に挙げる市区町村となります。

 

 

5.500㎡以上で広大地の適用が認められる市区町村

 

近畿圏(福井県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の区域)において広大地判定の依頼や広大地の机上判定について打診を受けた場合、弊社では同時に広大地が市街化区域に所在しているかを同時に確認し500㎡以上で広大地適用が可能かを即時に判定しています。

 

ただし、下記以外の市区町村においても条例や開発指導要綱などによって市街化区域における1000㎡以下の宅地開発や300㎡以上の宅地開発について、事実上の開発指導や技術基準を求める自治体もあるので、最終的には各市町村の担当部署へ個別に確認する必要があります。

 

 

(1)既成都市区域(9市)

 

【京都府】

京都市

 

【大阪府】

大阪市、堺市守口市東大阪市

 

【兵庫県】

神戸市尼崎市西宮市芦屋市

 

 

(2)近郊整備区域(62市29町2村)

 

 

【京都府】

京都地区: 京都市宇治市、亀岡市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、南丹市木津川市大山崎町、久御山町、井手町、精華町(10市4町)

 

【大阪府】

大阪地区:堺市岸和田市、豊中市、池田市、吹田市、泉大津市、高槻市貝塚市守口市枚方市茨木市八尾市泉佐野市、富田林市、寝屋川市、河内長野市、松原市、大東市和泉市箕面市柏原市羽曳野市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、東大阪市泉南市四條畷市交野市、大阪狭山市、阪南市島本町豊能町能勢町、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町太子町河南町千早赤阪村 (32市9町1村)

 

【兵庫県】

兵庫地区:神戸市尼崎市西宮市芦屋市、伊丹市、宝塚市川西市三田市猪名川町(8市1町)

 

【奈良県】

奈良地区:奈良市、大和高田市、大和郡山市天理市橿原市桜井市五條市御所市生駒市香芝市葛城市宇陀市平群町三郷町斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、田原本町、高取町明日香村、上牧町、王寺町、広陵町、河合町、吉野町、大淀町、下市町(12市15町1村)

 

 

注)アンダーラインを引いた市町村は行政区域の一部が区域指定に係るものである(市町村合併による行政区画の変更以外の軽微な変更については考慮していない)

 

上記の市区町村のうち「市街化区域」については500㎡を広大地の判断基準とします。

 

他方、広大地が上記市区町村以外の市街化区域に所在する場合には1,000㎡以上か否かによって広大地を適用可能か判断する必要があります。また首都圏においては300㎡にまで開発許可面積が引き下げれている市区町村もあるため必ず担当部署へ個別に確認することが必要です。

 

 

広大地判定のキーワード!   「市街化区域」+「既成都市区域及び近郊整備区域に規定された市町村」 = 500㎡以上で広大地   となる! 但し例外ありです。

 

6.広大地適用が受けられる地積が500㎡以上かつ市街化区域の範囲

 

弊社が税理士先生へ無料提供している地図データで上記の広大地判定のキーワードである・・・

 

既成都市区域に規定された市区町村ピンク色の枠で囲われた市区町村となります。

近郊整備区域に規定された市区町村ブルーの枠で囲われた市区町村です。

また、市街化区域ピンク色で塗りつぶされた部分になります。

 

したがってピンク色で塗られた部分に広大地があれば、500㎡以上で広大地となる可能性が出てきます!

ただし、300㎡以上でも該当する場合があるなど例外に注意が必要です。

 

 広大地 面積

 

 

 

7.使用した土地情報データについて

 

広大地が500㎡以上で適用される市街化区域の範囲を表示する場合に使用した「土地情報データ」は以下のとおりです。弊社では全国の広大地判定に有用なデータを整備し、相続税の申告業務を行う税理士先生へ提供しています。

 

 

  •  行政区域(全国)データ
  •  政策区域(近畿圏)データ
  •  既成都市区域及び近郊整備区域(近畿圏)データ
  •  市街化区域(京都府、大阪府、兵庫県、奈良県)データ

 

 

 

広大地 全国

広大地 近畿圏
広大地評価広大地 面積

 

 

第2 国税庁の質疑応答事例における広大地の面積基準は?

 

国税庁によれば、広大地の評価における「著しく地積が広大」であるかどうかの判断について以下の回答がなされています。【以下、国税庁HPを引用】

 

【回答要旨】

 

評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」といいます。)以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。

 

なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。

 

[面積基準]

 

イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法

  施行令第19条第1項及び第2項に定める面積(※)

 

(イ)市街化区域

 

三大都市圏               →    500平方メートル

それ以外の地域             → 1,000平方メートル

 

(ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域    → 3,000平方メートル

 

ロ 非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている区域

                         → 市街化区域に準じた面積

(注) 1 都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。

 

2 三大都市圏とは、次の地域をいいます。

 

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

③中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

 

3 「非線引き都市計画区域」とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都

  市計画区域をいいます。

 

4 「準都市計画区域」とは、都市計画区域に準じた規制が行われ、開発許可制度を適用し、用途

  地域、特定用途制限地域、風致地区などを定めることができる都市計画区域外の区域をいいます。

 

 

第3 近畿圏整備法と近畿圏整備法施行令の抜粋

 

全国で広大地判定の依頼を受けるには、首都圏、近畿圏、中部圏の開発整備法にも精通する必要があります。

本稿では近畿圏における広大地の面積基準に関連する近畿圏整備法と近畿圏整備法施行令について見ていきましょう!

 

 

近畿圏整備法とは?

 

第一章 総則

 

(目的)

第一条  この法律は、近畿圏の整備に関する総合的な計画を策定し、その実施を推進することにより、首都圏と並ぶわが国の経済、文化等の中心としてふさわしい近畿圏の建設とその秩序ある発展を図ることを目的とする。

 

 

(定義)

第二条  この法律で「近畿圏」とは、福井県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の区域(政令で定める区域を除く。)を一体とした広域をいう。

 

 

(省略)

 

3  この法律で「既成都市区域」とは、大阪市、神戸市及び京都市の区域並びにこれらと連接する都市の区域のうち、産業及び人口の過度の集中を防止し、かつ、都市の機能の維持及び増進を図る必要がある市街地の区域で、政令で定めるものをいう。

 

4  この法律で「近郊整備区域」とは、既成都市区域の近郊で、第十一条第一項の規定により指定された区域をいう。

 

 

(省略)

 

 

(近郊整備区域の指定)

第十一条  国土交通大臣は、既成都市区域の近郊で、当該既成都市区域の市街地の無秩序な拡大を防止するため、計画的に市街地として整備する必要がある区域を近郊整備区域として指定することができる。

 

 

(省略)

 

 

近畿圏整備法施行令とは?

 

(既成都市区域)

第一条  近畿圏整備法 (以下「法」という。)第二条第三項 の政令で定める市街地の区域は、大阪市の区域及び別表に掲げる区域とする。

 

 

別表

 

京都市

 

市道白川通と府道高野修学院山端線との交会点を起点とし、順次同府道、府道上賀茂山端線、市道北山通、都市計画街路北山通、府道杉坂西陣線、市道京都環状線、市道衣笠宇多野線、府道花園停車場御室線、府道花園停車場広隆寺線、日本国有鉄道山陰本線、御室川右岸線、府道宇多野嵐山樫原線、桂川左岸線、日本国有鉄道東海道本線、市道京都環状線、府道伏見港京都停車場線、濠川左岸線、宇治川派流右岸線、京阪電気鉄道宇治線、一般国道二十四号線、日本国有鉄道奈良線、一般国道一号線、市道京都環状線、市道丸太町通及び市道白川通を経て起点に至る線で囲まれた区域(右京区鳴滝音戸山町の区域並びに同区太秦中山町、太秦三尾町、嵯峨広沢北下馬野町、嵯峨広沢池下町、音戸山山ノ茶屋町及び山越中町の区域のうち国土交通大臣が定める区域を除く。)並びにこの区域に属さない次の区域

 

北区:衣笠西馬場町、衣笠総門町及び平野宮敷町の区域並びに同区衣笠馬場町及び平野上柳町の区域のうち国土交通大臣が定める区域

右京区:常盤柏ノ木町、常盤古御所町、常盤神田町、常盤音戸町、龍安寺塔ノ下町、花園内畑町、宇多野法安寺町及び鳴滝桐ケ淵町の区域並びに同区常盤御池町、常盤山下町、花園岡ノ本町、花園段ノ岡町、御室岡ノ裾町、御室双岡町、宇多野長尾町、宇多野福王子町、宇多野御屋敷町及び鳴滝本町の区域のうち国土交通大臣が定める区域

 

伏見区:深草秡川町、深草一ノ坪町、深草下横縄町、深草正覚町、深草開土町、深草稲荷榎木橋町及び深草稲荷中之町の区域並びに同区深草願成町、深草薮之内町、深草稲荷御前町及び深草直違橋十一丁目の区域のうち国土交通大臣が定める区域

 

東山区:五軒町、石橋町、柚之木町、定法寺町、堀池町、石泉院町、東姉小路町、梅宮町、西小物座町、中之町、夷町、西町、大井手町、今小路町、西海子町、分木町、南西海子町、進之町、土居之内町、堤町、唐戸鼻町、古川町、八軒町、北木之元町、南木之元町、稲荷町北組、稲荷町南組、清井町、遊行前町、梅林町、清水二丁目、清水四丁目、上弁天町、星野町、月見町、毘沙門町、下弁天町、玉水町、上田町、辰巳町、月輪町、慈法院庵町、常盤町、東音羽町、下馬町、上馬町、瓦役町、今熊野池田町、今熊野椥ノ森町、泉涌寺雀ケ森町、泉涌寺東林町、泉涌寺門前町、本町十九丁目、本町二十丁目、本町二十一丁目、本町二十二丁目、本町十四丁目及び今熊野宝蔵用の区域並びに同区妙法院前側町、松原町、東分木町、今道町、粟田口華頂町、東町、粟田口三条坊町、谷川町、祇園町北側、祇園町南側、林下町、五条橋東六丁目、白糸町、清水三丁目、下河原町、南町、鷲尾町、金園町、八坂上町、桝屋町、清閑寺下山町、清閑寺池田町、清閑寺山ノ内町、今熊野泉山町、泉涌寺山内町、本町十五丁目、今熊野阿弥陀ケ峯町、本町十七丁目、本町十八丁目、本町十六丁目、今熊野剣ノ宮町、今熊野南日吉町、東瓦町、今熊野日吉町及び今熊野北日吉町の区域のうち国土交通大臣が定める区域

 

左京区:岡崎入江町、岡崎東天王町、岡崎天王町、岡崎法勝寺町、岡崎成勝寺町、岡崎最勝寺町、岡崎西天王町、岡崎徳成町、岡崎円勝寺町、岡崎南御所町、岡崎北御所町、聖護院円頓美町、聖護院山王町、東門前町、北門前町、南門前町、粟田口鳥居町、永観堂西町、鹿ケ谷寺ノ前町、鹿ケ谷西寺ノ前町、鹿ケ谷高岸町、鹿ケ谷上宮ノ前町、鹿ケ谷法然院西町、銀閣寺前町、浄土寺上南田町、浄土寺下南田町、浄土寺馬場町、浄土寺東田町、浄土寺石橋町、北白川上池田町、北白川東久保田町、北白川大堂町、北白川上別当町及び北白川下別当町の区域並びに同区南禅寺北ノ坊町、南禅寺下河原町、南禅寺草川町、南禅寺福地町、若王子町、鹿ケ谷宮ノ前町、鹿ケ谷下宮ノ前町、鹿ケ谷桜谷町、鹿ケ谷法然院町、銀閣寺町、浄土寺南田町、北白川仕伏町、北白川下池田町、北白川上終町、北白川丸山町、北白川山田町及び北白川山ノ元町の区域のうち国土交通大臣が定める区域

 

守口市

八雲南、八雲旧南十番、八雲旧北十番、八雲旧八番、八雲旧下島、大庭七番、大庭、大日、佐太、大日旧大庭六番、大日旧大庭四番、大日旧大庭三番、佐太旧大庭五番、佐太旧大庭二番、佐太旧大庭一番、佐太西町二丁目、佐太中町四丁目から七丁目まで、佐太東町一丁目及び二丁目、金田、金田町一丁目から六丁目まで、梶、梶町一丁目から四丁目まで、北、大久保町一丁目及び三丁目、東、藤田、藤田町一丁目、藤田浮田通、藤田天社通、藤田東通、藤田東中央通、藤田小金通、藤田大蔵通、藤田桜通、淀川河川区域並びに一般国道百六十三号線以南を除く区域

 

布施市

長瀬川左岸線と日本国有鉄道東海道本線貨物支線との交会点を起点とし、順次同貨物支線、大阪市との境界線、市道長瀬三百七十四号線、市道衣摺東西線、府道大阪八尾線、八尾市との境界線、府道堺布施豊中線、府道大阪枚岡奈良線及び長瀬川左岸線を経て起点に至る線で囲まれた区域(日本国有鉄道東海道本線貨物支線から大阪市との境界線に移るには、その最初の交会点から移るものとする。)

 

堺市

日本国有鉄道阪和線以西の区域(石津川左岸線以西の区域を除く。)

 

神戸市

東灘区の区域のうち京阪神急行電鉄神戸本線以南の区域

灘区の区域のうち水車新田、高羽(東灘区、兵庫区並びに灘区水車新田、土山町、桜ケ丘町、一王山町、六甲台町及び篠原で囲まれた区域に限る。)、土山町、桜ケ丘町、一王山町、六甲台町、八幡、篠原、畑原、原田及び岩屋の区域並びに同区大石、五毛及び上野の区域(国土交通大臣が定める区域を除く。)を除く区域

葺合区の区域のうち中尾町及び葺合町の区域(国土交通大臣が定める区域を除く。)を除く区域

生田区の区域のうち神戸港地方の区域(国土交通大臣が定める区域を除く。)を除く区域

兵庫区の区域のうち平野町、烏原村、石井村、清水町(国土交通大臣が定める区域を除く。)、鵯越筋、里山町、天王町三丁目及び四丁目、有馬町、有野町二郎、有野町有野、有野町唐櫃、山田町上谷上、山田町下谷上、山田町原野、山田町福地、山田町中、山田町東下、山田町西下、山田町衝原、山田町小河、山田町坂本、山田町藍那、山田町小部、山田町与左衛門新田、道場町生野、道場町塩田、道場町道場、道場町日下部、道場町平田、八多町中、八多町下小名田、八多町上小名田、八多町吉尾、八多町柳谷、八多町附物、八多町深谷、八多町屏風、八多町西畑、大沢町神付、大沢町上大沢、大沢町中大沢、大沢町日西原、大沢町簾、大沢町市原、長尾町上津、長尾町宅原、淡河町神田、淡河町野瀬、淡河町神影、淡河町中山、淡河町東畑、淡河町北畑、淡河町行原、淡河町木津、淡河町北僧尾、淡河町南僧尾、淡河町萩原、淡河町淡河並びに淡河町勝雄の区域を除く区域

長田区の区域のうち鶯町四丁目、源平町、滝谷町一丁目から三丁目まで、大日丘町一丁目から三丁目まで、萩乃町一丁目から三丁目まで、雲雀ケ丘一丁目から三丁目まで及び一里山町の区域並びに同区鹿松町一丁目から三丁目まで、長者町、林山町、西山町五丁目、池田宮町及び高取山町の区域(国土交通大臣が定める区域を除く。)を除く区域

須磨区の区域のうち板宿、多井畑、妙法寺、車及び白川の区域並びに同区東須磨、西須磨、大手、明神町三丁目から五丁目まで、禅昌寺町一丁目及び二丁目、須磨寺町三丁目及び五丁目、高倉町一丁目及び二丁目並びに一ノ谷町一丁目から四丁目までの区域(内閣総理大臣が定める区域を除く。)を除く区域

 

尼崎市

京阪神急行電鉄神戸本線以南の区域

 

西宮市

京阪神急行電鉄神戸本線以南の区域

 

芦屋市

京阪神急行電鉄神戸本線以南の区域

 

備考 この表に掲げる区域は、京都市及び神戸市については昭和四十四年四月十一日、その他の市については昭和四十年五月十五日における行政区画その他の区域又は道路、河川若しくは鉄道によつて表示されたものとする。

 

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