公図面積と登記面積のズレを修正する方法② 「広大地判定の準備編」 

 

広大地判定を行う場合には、対象となる土地の状況に応じて事前の準備が必要となります。

特に、広大地の面積判定は重要であり、財産評価基本通達8にいう「実際の面積」に近づける努力が必要です。

 

 

① 実地調査による「実際の面積」測定(歩測、メジャー、レーザー測定など)

我々、不動産鑑定士はよく歩測を行いますが道具を用いての計測となるとその代表格はウォーキングメジャーでしょうか?公図で計測した間口、奥行などを現地で確認するのに重宝します。

 

写真の真ん中の器具です!

公図で計測した長さと現地での計測結果が異なる場合には注意が必要です。

 

 

 

 

 実測器具2

 

 

 

一番下にあるのがレーザー測定器です。これはかなり優れもので色々計測できてしまします。

対象物の幅、高さ、面積、直径でさえも難なく測定できてしまいます。

 

 

 

 

 実測器具1 (1)

 

 

 

また、このレーザー計測器にはカメラ機能が内蔵されており、記録用として撮影することやスクリーンショットを撮ることができます。これらのデータは、USBインターフェイス経由で簡単にパソコンにダウンロードができるので測定時の状況に関する情報を確実に保存することができます。

 

 

 

 レーザーre-za- キャプチャ

 

 

 

 

計測した長さをその場で確認することはもちろん、全部一気に測った後に記録を見返して確認する事も可能ですし、計測した地点の写真も自動的に撮ってくれるので間違いもありません!

 

特に建物内部の計測や増改築の物件、未登記建物の計測などに力を発揮します。もちろん土地の面積測定にも大活躍です!

これらを用いれば現地での面積を大まかに把握できます!

 

しかし・・・・・・・

 

現地の面積と公図の面積がズレていることが判明しても、それを土地評価、広大地の評価において、具体的にどうやって反映し、「実際の面積」に近づけて作業するか!ここが難しいのです!

 

頭では理解していても、これを実践できる人はなかなか居ないのが現状でしょう・・・・

次回では公図の面積が実際の面積と異なる場合の「面積補正」の具体的手法を書きたいと思います。

 

 

現地では歩測、ウォーキングメジャー、レーザー測定器などを用いて「実際の面積」を把握して、登記面積とのズレがあるかを確認する!

ズレが確認された場合には広大地の面積を何㎡にするか!合理的な面積の補正を用いて評価面積を確定する作業が必要となる!

 広大地 東京

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