三大都市圏に一部だけ該当する「相模原市」の具体的な範囲:地積規模の大きな宅地

相模原市において三大都市圏に該当する範囲

 

地積規模の大きな宅地の評価におけるフローチャートに従って、その適用可能面積を判断する際に、まず引っかかってくるのが、この「三大都市圏に該当する都市」ではないでしょうか?

 

前回の記事に書いたとおり市域の一部についてのみ500平米が認められる都市もあるため、整理が必要でした。

 

三大都市圏に明示されている一部の都市については・・・

 

 

■ 市域の一部についてのみ500平米で適用可能という特殊な扱い ■

 

になっているのです!

 

本稿では、首都圏のうち神奈川県相模原市について具体的にどの範囲が500平米で地積規模の大きな宅地といえるのか?その範囲は1,000平米なければ地積規模の大きな宅地に該当しないのか?について書いていきます。

 

 

地積規模の大きな宅地の面積基準について500平米と1,000平米が混在する都市は?

 

首都圏では・・・・

 

埼玉県-熊谷市、飯能市

千葉県-木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市

神奈川県-相模原市

茨城県-常総市

 

の10都市である!

 

相模原市のうち三大都市圏に指定された市域

地積規模の大きな宅地

 

なぜ市域の一部についてのみ500平米で適用が可能な状態となってしまったかというと・・・・

そもそも首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯で指定された市町村名は・・・

 

■ 昭和四十七年九月一日における行政区画その他の区域によつて表示されたもの ■

なのです。

 

すなわち、相模原市では既成市街地又は近郊整備地帯の指定がある旧市町村と指定のない旧市町村が合併して誕生した都市なのです。

 

従って、現在の市域に合併する前の各市町村の状況と、昭和40年代における既成市街地又は近郊整備地帯の指定状況を紐解くとこで、同じ相模原市であっても500平米で地積規模の大きな宅地といえるのか?又は1,000平米ないと地積規模の大きな宅地と判断できないのか?が分かれるのです!

 

これは実務上、理解しておくに越したことはありません!

ここを紐解くと、地積規模の大きな宅地について理解が大きく進むことになります!

 

 

相模原市の市町村合併の推移

 

相模原市とは?

相模原市は神奈川県北部に位置する政令指定都市で緑区、中央区、南区の3区で構成されています。

道府県庁所在地ではない都市では全国で5番目に政令指定都市へ昇格した市で、戦後に市制施行された都市では初の政令指定都市です。平成21年の岡山市に次ぐ全国19番目の政令指定都市です。相模原市の政令指定都市移行により神奈川県は全国で唯一の3つの政令指定都市を持つ都道府県となりました。

 

 

 

神奈川県相模原の位置

三地積規模の大きな宅地の評価 国税庁

 

 

相模原市の沿革は?

 

首都圏整備法との関係から昭和47年以降について相模原市の市域の変遷について見てみます!

 

 

  1. H18年03月20日 (旧)相模原市が(旧)津久井町・相模湖町を編入合併
  2. H19年03月11日   相模原市が城山町・藤野町を編入合併

 

 

従って、相模原市の現在の市域のうち500平米で地積規模の大きな宅地といえる区域は旧相模原市、旧津久井町、旧相模湖町、旧城山町、旧藤野町のうち、どの都市が昭和47年当時、既成市街地又は近郊整備地帯に指定されていたかを調査すればよいのです!

 

 

また、相模原市の政令市移行と「平成の大合併」は色々と話題になりました。

当時は平成の大合併を促すために、合併市に限って人口要件が80万人から70万人に緩和されていました。

相模原市は合併時により人口がギリギリ約71万で、なんとか要件緩和によって政令指定都市に昇格できたのです。

 

 

 

神奈川県相模原市の合併前の旧市町村

三大都市圏(地積規模の大きな宅地の評価 三大都市圏

 

 

相模原市に合併する以前に三大都市圏に指定されていた都市は?

 

そもそも500平米で地積規模の大きな宅地といえるためには、三大都市圏に所在していることが必要です。

相模原市では合併前の旧相模原市と旧城山町のみが首都圏整備法の既成市街地又は近郊整備地帯に指定されていました。

 

 

 

 合併前の神奈川県相模原市と三大都市圏の範囲

地積規模の大きな宅地の評価 首都圏

 

従って、相模原市の現在の市域のうち500平米で地積規模の大きな宅地といえる区域は旧相模原市と旧城山町の範囲であり、そのほかの旧津久井町、旧相模湖町、旧藤野町については原則通り、1,000平米以上で地積規模の大きな宅地といえることになります。

 

 

神奈川県相模原市については旧相模原市と旧城山町についてのみ500平米で地積規模の大きな宅地となるがそれ以外の市域では原則通り1,000平米から地積規模の大きな宅地となる!

 

 

 合併後の神奈川県相模原市と三大都市圏の範囲 

地積規模の大きな宅地

 

(参考)市域の一部についてのみ500平米が認められる都市と市町村合併

 

「地積規模の大きな宅地」で明示された都市、特に市域の一部についてのみ500平米が認められる都市については市町村合併を意識した調査を行えば、都市のうちどの部分が500平米で地積規模の大きな宅地となるのかがわかるのです!

 

そこで、これを具体的に可視化していきたいと思います。

次回は茨木県常総市について書いていきます!

 

 

市域の一部についてのみ500平米が認められる市は?

 

埼玉県-熊谷市、飯能市

千葉県-木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市

神奈川県-相模原市

茨城県-常総市

 

京都府-京都市、宇治市、城陽市、長岡京市、南丹市、大山崎町

大阪府-岸和田市、池田市、高槻市、貝塚市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、河内長野市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、東大阪市、泉南市、四条畷市、交野市、阪南市、島本町、豊能町、能勢町、熊取町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村

兵庫県-神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町

奈良県-奈良市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、五條市、御所市、生駒市、香芝市、葛城市、宇陀市、平群町、三郷町、斑鳩町、高取町、明日香村、吉野町、下市町

 

愛知県-岡崎市、豊田市

三重県-いなべ市

 

地積規模の大きな宅地の評価:フローチャート

 

フローチャート 三大都市圏に該当する都市

 

 

そもそも三大都市圏とは?

 

地積規模の大きな宅地を評価する場合の三大都市圏とは、次の地域をいいます。

 

 

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

 

②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

 

③中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

 

 

これら既成市街地、近郊整備地帯、既成都市区域、近郊整備区域、都市整備区域に規定された市町村の市街化区域に広大地が所在する場合、500平米以上で地積規模の大きな宅地の要件を満たすことになります。

 

 

地積規模の大きな宅地-500平米で適用可能な地域(一部はどこ?)

 

前記のとおり財産評価基本通達20-2「地積規模の大きな宅地の評価」は形式基準であることから、広大地のように開発許可基準面積や条例による面積の引き下げなど実態を調査する必要がないのである程度画一的判断が可能です。

 

しかしながら・・・・

 

上記のとおり市全域ではなく市域の一部について500平米から適用可能な都市があります。

例えば・・・

首都圏の埼玉県の熊谷市、飯能市などです!

 

地元であれば調査も容易でしょうが、全国的に相続案件を手掛けていらっしゃる先生にとっては煩わしい調査です。

そこで、市全域ではなく市域の一部について500平米から適用可能な都市について、その範囲を可視化してみます。なお国税庁の資料ですと下記の赤い都市になります。

 

500㎡で適用可能(一部)

 

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(参考)首都圏整備法と首都圏整備法施行令の抜粋

 

次に首都圏における地積規模の大きな宅地に関連する首都圏整備法と首都圏整備法施行令について見ていきましょう!

 

首都圏整備法施行令とは?

 

(東京都の区域の周辺の地域)

第一条  首都圏整備法 (以下「法」という。)第二条第一項 の政令で定めるその周辺の地域は、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県の区域とする。

 

(既成市街地の区域)

第二条  法第二条第三項 の政令で定める市街地の区域は、東京都の特別区の存する区域及び武蔵野市の区域並びに三鷹市、横浜市、川崎市及び川口市の区域のうち別表に掲げる区域を除く区域とする。

 

 

(参考)近畿圏整備法と近畿圏整備法施行令の抜粋

 

最後に近畿圏における地積規模の大きな宅地に関連する近畿圏整備法と近畿圏整備法施行令について見ていきましょう!

 

 

近畿圏整備法とは?

 

第一章 総則

 

(目的)

第一条  この法律は、近畿圏の整備に関する総合的な計画を策定し、その実施を推進することにより、首都圏と並ぶわが国の経済、文化等の中心としてふさわしい近畿圏の建設とその秩序ある発展を図ることを目的とする。

 

 

(定義)

第二条  この法律で「近畿圏」とは、福井県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の区域(政令で定める区域を除く。)を一体とした広域をいう。

 

 

(省略)

 

3  この法律で「既成都市区域」とは、大阪市、神戸市及び京都市の区域並びにこれらと連接する都市の区域のうち、産業及び人口の過度の集中を防止し、かつ、都市の機能の維持及び増進を図る必要がある市街地の区域で、政令で定めるものをいう。

 

4  この法律で「近郊整備区域」とは、既成都市区域の近郊で、第十一条第一項の規定により指定された区域をいう。

 

 

(省略)

 

 

(近郊整備区域の指定)

第十一条  国土交通大臣は、既成都市区域の近郊で、当該既成都市区域の市街地の無秩序な拡大を防止するため、計画的に市街地として整備する必要がある区域を近郊整備区域として指定することができる。

 

 

(省略)

 

 

近畿圏整備法施行令とは?

 

(既成都市区域)

第一条  近畿圏整備法 (以下「法」という。)第二条第三項 の政令で定める市街地の区域は、大阪市の区域及び別表に掲げる区域とする。

 

 

(参考)中部圏開発整備法と都市整備区域

 

全国で相続案件を手掛けるには中部圏のみならず、首都圏、近畿圏の開発整備法にも精通する必要があります。

本稿では中部圏における地積規模の大きな宅地の面積基準に関連する中部圏開発整備法などについて見ていきましょう!

 

 

中部圏開発整備法とは?

 

中部地方(山梨県および新潟県を除く。なお山梨県は首都圏整備法、新潟県は旧東北開発促進法)における開発・整備を目的とする日本の法律。東海地方と北陸地方との交流を促進するとともに、首都圏と近畿圏の中間に位置する地域としてその機能を高める事を目的に策定され、その対象地域は富山県、石川県、福井県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県となります。

 

 

中部圏開発整備計画とは?

 

「中部圏開発整備法」に基づき中部圏の開発及び整備に関する総合的かつ基本的な方針、根幹的施設の整備等に関する事項などについて定めるもので、国土審議会及び関係県の意見を聴くとともに、関係行政機関の長に協議して国土交通大臣が決定します。なお、中部圏開発整備法の一部改正(平成17年7月)によって「中部圏基本開発整備計画」から「中部圏開発整備計画」に名称変更されています。

 

 

都市整備区域及び都市開発区域建設計画とは?

 

都市整備区域及び都市開発区域建設計画は、都市整備区域及び都市開発区域の計画的な開発と整備を進めるため、「中部圏の都市整備区域、都市開発区域及び保全区域の整備等に関する法律」(昭和42年7月)に基づいて、開発整備の基本構想、土地利用、施設整備の大綱などを定めます。

知事が、関係市町村長と協議し、中部圏開発整備地方協議会の意見を聴いて作成し、国土交通大臣の同意を得ます。

 

 

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